국토교통부는 등록임대 임차인 보호와 임대사업자 관리를 강화하기 위한 내용의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣이 12월 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐, 12월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔어요.

 등록임대주택은 누구나 해당 주택이 공적 의무가 있는 주택임을 알 수 있게, 임대사업자는 소유권등기 란에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 한다는 것을 부기등기하여, 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 함.

 임대보증금을 돌려받지 못하는 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안하여 계약 시 임대 사업자가 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하도록 하고, 이를 위반하는 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과.

 임대보증금 보호의 실효성을 높이기 위하여 ‘임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생한 경우’ 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소 가능. 임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수.

 임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청*에 누차 불응(3회 이상)하거나 거짓으로 보고하여 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우 지자체장이 직권으로 등록을 말소시킬 수 있게 지자체의 관리권한을 강화.

 기존에는 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법으로 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자의 부담을 경감하기 위해 공시가격도 활용가능 하게 함. 공시가격과 기준시가의 현실화율***을 고려하여 국토부장관이 정하여 고시하는 일정비율을 곱하여 적용.

 종전에는 임대사업자 등록 후 1개월이 지나지 않았다면 제한 없이 등록말소를 허용하였으나, 사업자에게 장기간(10년 이상) 임대의무기간 준수 의무가 부여됨을 감안하여 등록말소 허용기간을 등록 후 3개월로 연장하여 적용하되, 등록 이후 체결한 계약이 있는 경우 해당 주택이 등록임대주택임을 사전에 알고 계약한 임차인의 신뢰보호를 위해 등록말소 신청 시 임차인 동의 필요.

- 공공지원임대주택 유형 추가(시행규칙 제1조의2) 

 도심 내 상가ㆍ오피스 등을 주거용도로 전환하여 공적 임대주택으로 활용하기 위해, “｢주택건설기준 등에 관한 규정*｣에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우”를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가.

 장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로*, 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않고 변경신고 수리일**부터 산입하는 것으로 명시.

* 공공지원민간임대는 임대의무기간, 증액제한 외에 최초임대료 제한(시세 85～95%), 임차인 자격제한(무주택세대원, 소득·자산기준 검토) 등 강화된 규제 적용

** 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일

 임대의무기간 중 불가피한 상황변경으로 인해 등록임대사업 유지가 곤란한 경우 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화하여 등록사업자의 혼란이 최소화.