(광고) 집주인님, 저 2년 더 살께요 🙋

2020. 9. 23.

집주인님, 저 2년 더 살께요!

부산사나이 👨 : 안녕하세요. 부산시대입니데이. 부산시대 레터 여섯 번째 시간! (광고) 정책을 마지막으로 한 번 더 공지 드리니 편안하게 읽어주시기 부탁드리고예. 대한민국 정부의 주택시장 안정 및 수도권 주택공급 확대 방안의 두 번째 시간으로 임대차 제도 개선에 관한 소식을 준비해 보았습니더. 지난 1탄 수도권 주택공급 확대에 대해 읽어보지 못하신 분들은 아래를 클릭하셔서 보시면 됩니다. 오늘도 잘 읽어주시면 좋겠습니데이. 💓

💎 주택시장 안정 및 수도권 주택공급 확대방안 1탄 바로가기

부산시대 20년 9월 23일 수요일 신문보기

👉 광고 정책 공지

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- 주택시장 안정 및 수도권 주택공급 확대방안 2탄 -

"임대차 제도 개선"

* 본 내용은 국토교통부의 공개자료를 읽기 쉽게 재구성한 내용입니다.

내용에 대한 주관이나 의견은 반영하지 않았습니다.

#부동산대책 #주택시장안정및수도권주택공급확대방안2탄 #임대차제도개선 #계약갱신청구권 #전월세상한제 #임대차신고제 #제도개선Q&A #해외사례 #상담문의

1. 임대차 제도 개선을 왜 하는거에요?

추진 이유

우리나라의 전체 가구의 40%가 임차가구인데 총 845만 가구나 된다고. 그 중 약 600만 가구는 민간 전월세로 거주 중인데 이 가구(무주택 서민)의 주거안정을 위해서는 공공임대주택의 확충과 전월세주택에서도 안심하고 오래 살 수 있는 환경을 조성하는 것이 필요하다고 해요.

추진 경과 및 의의

계약갱신청구권과 전월세상한제 안은 2011년부터 논의되어 왔는데, 현 정부에 들어서 마침내 결실을 맺게 되었어요. 임대차 제도 개선을 통해 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형을 이루고, 경제적 약자인 임차인이 폭넓게 보호받는 투명한 임대차 시장을 조성하고자 하는 것이 정부의 취지라고.

2. 주요 내용은 뭐에요?

크게 세 가지로 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입, 임대차신고제에요. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 "주택임대차보호법 개정"에 포함되어 7월 31일 공포, 시행되었고, 임대차신고제는 "부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정"에 포함되어 21년 6월 시행될 예정이에요.

1) 계약갱신청구권 🌼

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인이 안심하고 살 수 있는 거주기간이 2년 더 늘어난다고 해요. 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 딱 한 번 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 해요.

#’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항) ✌

허위로 갱신 거절 시 손해배상액 산정

만약 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절하고, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대한 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했어요.

#손해배상액 산정 💥

임대인과 임차인 간 손해배상 예정액, 예정액이 없는 경우 법정 손해배상 예정액(아래) 중 가장 큰 금액

1) 거절 당시 월 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분

2) 임대인이 새 임차인에게 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

2) 전월세 상한제 🌻

전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이기 위해 만든 제도입니다. 임대료 올리는 비율(증액상한)을 5%로 하되, 지자체가 해당 지역의 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있게 했어요. (임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료 기준)

3) 임대차 신고제 🌹

임대차 신고제는 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 정확한 시세 정보를 제공하는 제도입니다. 임대차 신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내 주택 소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 해요. 이를 통해 임대차 실거래 정보를 취합해 임차인에게 제공한다고 해요. (21년 6월 시행 예정)

3. 질문있는 사람, 손?

1) 갱신요구권 행사

→ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요? : 불가능.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다.

#묵시적 갱신 : 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우, 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도. 🙊

→ 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? : 가능.

계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 만료 6개월 전부터 1개월전까지(20.12.10 이후 1개월 전 → 2개월 전)의 기간에 행사 가능해요.

→ 법 시행 시 계약기간이 남아있으면 모두 갱신요구 할 수 있나요? : 가능.

다만, 1개월 이상 계약기간이 남아있어야 가능하고 1개월이 안 남은 경우 행사할 수 없어요.

( ex. 20.7.31 ~ 20.8.31 계약기간 종료 임차인들은 계약갱신요구권 행사 X)

→ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년 거주 의무? : 없음.

임차인은 언제든 인대인에게 계약해지 통지 가능하며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생해요. (임차인이 계약해지 통보해도 계약만료 전이면 3개월간 임대료 납부해야 함.)

→ 계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 있나요? : 없음.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법 모두 가능하나 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 안전하다는.

→ 계약갱신요구권 행사 후 다시 임대차계약서 작성해야? : 아니오.

묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 이루어진 것으로 보고, 보호받아요. 다만, 당사자 간 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 명시하여 증거서류 만들어 분쟁을 예방해야.

2) 갱신요구권 거절

→ 임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가요? : 불가능.

주택임대차보호법 상 갱신거절 사유만 가능해요.

→ 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있나요? : 클릭.

→ 임대인이 실제 거주하려고 하면 어떻게 해야 해요? :

임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 직접 거주 필요성을 통보하면 가능해요.

→ 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절 후, 해당 주택을 공실 또는 제3자 임대 또는 이유가 허위인 경우? :

1)의 허위로 갱신 거절 시 손해배상액 산정 참고하세요. 😊

3) 임대료 상한

→ 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요? :

존속중인 계약에서 임대료 증액 또는 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용돼요.

→ 임대인은 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요? :

협의를 통해 임대료를 정할 수 있고, 임차인이 반드시 이에 응하거나 꼭 5%를 증액해줘야 하는 것도 아니에요. 범위 내에서 증액을 청구할 수 있다는 증액 청구사유(조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인한)도 증명해야 할 것이라고.

→ 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데 지역별 임대료 상한은 언제 마련되는지? :

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능하다고 해요. 지역별 세부기준을 정하여 입법하기에는 장기간 소요되므로 전국적 기준을 먼저 정하고, 추후 설정하여 안정을 도모할 예정이라고.

4) 임대인 변경

→ 계약갱신청구권이 도입되면, 임차인이 거주하는 주택은 매도 불가능? : 가능.

→ 법 시행 전 임대인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한 지? : 가능.

→ 법 시행 전 임대인이 바뀌고, 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 지? : 가능.

다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사표시 해야 해요.

5) 전월세 전환

→ 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한가요? : 가능.

전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보므로 임차인의 동의가 없는 한 곤란하다는. 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2 법정전환율이 적용된다고 해요.

→ 법정 월차임 전환율은 언제 적용되는지? 의무사항인지? :

의무적으로 적용되며, 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 법적 효력이 없어요.

→ 법정 월차임 전환율이 10월부터 4%→2.5%로 개정된다는데, 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나요? :

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다고 해요. 법정 월차임 전환율은 어제 9월 22일(화) 주택임대차보호법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했어요. 29일부터 시행될 예정이라는. (법정 월차임 전환율이 현 4% 에서 2.5%로 하향)

→ 보증부 월세에서 보증금을 높이는 것도 가능해요? : 불가능.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우만 적용되고, 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우 적용되지 않아요. 한국감정원에서 발표하는 지역별, 규모별 전월세 전환율과 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인간 협의하에 전환 비율을 결정할 수 있다는.

※ 개정된 부분에 대한 사례가 너무나 다양하고 복잡하다고 느끼실 수도 있을거에요. 더 자세한 부분은 정리된 주택임대차보호법 해설집을 참고해 주세요. 😄

4. 너무 어려운데 상담이나 문의는 어디에?

전화상담

기관별 콜센터에서 임대차 제도를 안내해 드리고 있어요. 아래 연락처로 문의하시면 콜센터에서 1차 상담을 하고 추가 상담이 필요한 경우 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담이 가능하대요.

방문상담소 운영

정부에서는 구체적인 상담을 위해 LH, 한국감정원과 협의하여 서울 성동, 강남과 경기 의정부, 분당 총 4곳에 방문상담소(LH 서울지역본부, LH 경기지역본부, 한국감정원 서울동부지사, 경기북부지사)를 개설해 8월 24일부터 방문접수를 받고 있어요. 방문상담소에는 변호사, 임대차 업무 경력자 등 전문인력이 궁금증을 해소해 드릴 것이라는. 또한, 공인중개사협회를 통해 전국 개업공인중개사에도 관련 FAQ를 공유한 만큼, 가까운 개업공인중개사에 연락하셔서 궁금한 사항을 문의하시면 됩니다.

5. 좋은 제도 같은데 문제는 없는지?

법안이 새롭게 개정되거나 신설되면 좋은 면도 있겠지만 부작용이나 오류를 우려하는 목소리도 나오고 있어요. 세입자들의 주거에 대한 권리를 안정적으로 보장하기 위해 만든 제도이지만 임대인들이 이를 계기로 집값을 이전보다 더 올리거나, 전세가 월세로 전환해 서민 주거비 부담이 더 커지는 등 전월세 시장이 교란될 수 있다는 의견도 있어요. 실제로 전세 공급이 줄고 월세가 늘어나 준전세지수 또한 7월에 이어 8월도 늘어났다고.

준전세(반전세)

보증금의 일부를 전세처럼 맡긴 후 그 외의 금액을 월세로 납부하면서 계약기간 동안 거주하는 방식. 계약 금액을 전부 맡기고 계약기간 동안 빌려서 거주하는 전세와 일정 금액을 매달 납부한느 방식으로 계약기간 동안 거주하는 월세의 중간 형태라는 의미이다. 보통 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하면 반전세로 보고 보증금이 월세의 12~240개월 치 구간이면, 월세, 준월세로 구분한다고 함. (출처 : 에듀윌 시사상식 9월호)

👉 간단히 요약하면?

1. 정부에서 약 600만 가구의 민간 전월세에 거주 중인 무주택 서민의 주거안정을 위해 전월세주택에서도 안심하고 오래 살 수 있는 환경을 만들기 위해 오랜 시간 노력하여 개정법안을 만들었어요.

2. 계약갱신청구권은 임차인의 희망에 한 해 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 1회, 2년 존속기간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 전월세 상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 부담을 줄이기 위해 만든 제도에요. 위 두 법안은 20년 7월 31일 공포, 시행되었어요.

임대차 신고제는 전월세 계약시 30일 이내 소재지 관청에 임대차 정보를 신고하여 실거래 정보를 제공하기 위한 제도인데 21년 6월 시행 예정이에요.

3. 개정 주택임대차보호법 시행 전후로 나타나게 될 여러 상황에 대비해 임대인, 임차인들을 위해 각 기관별로 콜센터에서 상담을 해드리고 있어요. 방문상담소 또한 운영하고 있다는.

4. 세입자의 주거안정을 보장한다는 취지에서 벗어나 임대인들이 집값을 크게 올리거나 전세가 사라지거나 월세로 전환하여 오히려 서민들의 주거비 부담이 커질 수도 있다는 우려가.

화장실가거나 쉬는 시간에 읽기 좋은 짧은 뉴스

미국 코로나 사망 20만명 넘어 😥 : 미국 코로나19 신규 환자가 다시 증가하는 가운데 사망자 수가 20만명을 넘어섰어요. 전 세계에서 가장 많으며, 세계 코로나19 사망자 5명 중 1명이 미국인인 셈이라고. CNN은 한국전쟁, 베트남전, 이라크전쟁, 아프가니스탄전쟁, 걸프전쟁 등 최근 5개 전쟁의 전사자를 합친 것보다 많다고 했어요.

4골 폭발 손흥민 💪 : 사우샘프턴과의 경기에서 4골을 터뜨린 손흥민이 영국 공영방송 BBC와 잉글랜드 프로축구 프리미어리그 주간 베스트 11에 선정됐아요. 한 경기 4골은 아시아선수로도 처음이라는. 영국 스카이스포츠가 발표한 프리미어리그 선수 파워랭킹에서도 1위에 올랐다는.

독감백신 중단 💦 : 독감 예방 무료 접종이 돌연 중단되었어요. 유통과정에서 기준 온도를 벗어나 이는 백신 효능에 영향을 줄 수 있는 단백질 함량이 낮아질 수 있다고. 현재까지 접종된 사례는 없고 앞으로 2주 동안 품질검사를 진행해 재개할 계획이래요.

2차 재난지원금 내일(24일)부터 지급 👐 : 정부가 내일(24일)부터 소상공인과 특수고용직, 프리랜서, 아동 돌봄 등에 2차 긴급재난지원금을 지급한다고 해요. 총 1,023만 명에게 6조3천억 원 규모 자금을 지원할 거라고. 특고 노동자와 프리랜서 → 매출 감소 소상공인 → 초등학생 이하 아동특별돌봄 → 저소득층 등 취약계층 순으로 지급한다고 하네요.

밤 하늘에서 달 만한 별똥별이 💥 : 22일 새벽 별똥별로 추정되는 큰 물체가 하늘에서 떨어졌다는 목격담이 쇄도하고 있어요. 한때 포털사이트 검색어 2위에 오르기도. 관계자는 별똥별의 크기가 화구처럼 보이는데 고도가 낮을 경우 더 잘보이게 된다며 자주 있는 현상은 아니지만 거대 별똥별은 종종 관측된다고.

부산사나이가 전하는 부산뉴스

시니어 공항서포터즈 노인일자리사업 👵 : 부산시와 한국공항공사가 시니어 공항서포터즈 노인일자리사업을 시행한다고 해요. 10월 26일부터 61명의 시니어를 선발해 김해국제공항 내 출입국 관리, 통역, 관광객 안내 등 공항 내 지원활동을 한다는.

동백전 모바일(QR) 결제 도입 💌 : 부산 지역화폐 동백전 결제 수단에 모바일(QR)을 추가하여 11월 9일(예정)부터 운영할거라고 해요. 9월 21일(월)부터 부산지역 소상공인을 대상으로 모바일(QR)가맹점 사전접수에 나선다고. 사전신청은 모바일 동백전 애플리케이션이나 동백전 홈페이지에서 가능해요.

제36회 자랑스러운 시민상 7명 선정 👍 : 부산시에서 자랑스러운 시민상 7명의 수상자를 선정했다고 해요. 1985년 제정되어 이웃과 지역사랑을 실천한 자를 선정하여 시상하는 상이라고. 대상에는 코로나19 발생 초기 위암 투병 중인 상황에서도 의료봉사 지원, 자원봉사 등을 하며 헌신한 유정록 간호사가 선정되었다고.

해운대 7중 추돌 포르쉐차주 대마초 흡입 시인 😈 : 지난 14일 해운대 중동 교차로에서 발생한 7중 추돌 사고를 낸 포르쉐운전자가 대마초를 흡입한 상태로 운전대를 잡았다고 경찰에 시인했어요.. 부동산 관련업을 하는 40대 남성으로 회사 법인 차량을 몰다가 사고를 냈다고. 사고로 7명이 중경상을 입고 병원으로 옮겨졌다는...

발달장애인 맞춤형 취업지원 👫 : 부산시가 발달장애인 취업지원 관련 5개 기관이 참여하는 업무협약식을 개최했어요. 이를 통해 발달장애인에게 맞춤형 취업 서비스를 지원하고, 직업교육 등을 통해 역량을 강화한다는. 장애인을 위한 취업 종합서비스가 확대될 거라고 해요.

부산시대 레터 여섯 번째 시간!! 🍏

오늘은 현 정부에서 추진하고 있는

주택시장 안정 및 수도권 주택공급 확대 방안 2탄으로

임대차 제도 개선 소식을 전해 드렸어요.

부동산 관련 여러 가지 정책 변화와 대책들이

주거 안정을 조성하는데 꼭 도움이 되기를 바래봅니다. :)

오늘도 읽어주셔서 감사합니다! 💗